Как запускать рекламу недвижимости в Google и Meta

Руководство по рекламе недвижимости, 10 мин чтения. Автор: Sefa Aydın. Последнее обновление: 25 сентября 2026

Реклама недвижимости запускается в семь шагов: определите профиль покупателя и цель продаж, в Google таргетируйтесь на запросы с намерением, в Meta на широкие аудитории по правилам особой категории объявлений, подготовьте креатив с рендерами, видеотурами и съемкой с дрона, выберите между лид-формой и посадочной страницей в зависимости от объема и качества, обращайтесь к иностранному покупателю на его языке, отвечайте на заявку из CRM в течение нескольких минут и измеряйте успех встречами, которые превращаются в продажи.

Рекламу недвижимости запускают не для того, чтобы собирать клики, а для того, чтобы приводить в отдел продаж нужного человека. В жилом проекте высокая цена единицы, долгий процесс принятия решения и много конкурентов. В одном районе десятки проектов в один и тот же день показывают рекламу одной и той же аудитории. Поэтому ответ на вопрос, как запускать рекламу недвижимости, это скорее система, чем настройка кампании: таргетинг, креатив, точка конверсии, скорость ответа и измерение должны работать связанно.

Эта статья углубляет рекламную часть общей схемы, которую мы описали на странице агентство маркетинга недвижимости. Если вы руководитель жилого проекта, владелец агентства недвижимости или отвечаете за маркетинг, используйте шаги ниже как чек-лист при запуске кампании или аудите текущей.

Шаг 1: определите цель продаж и профиль покупателя

Прежде чем открывать рекламный кабинет, письменно ответьте на три вопроса. Сколько квартир, какого типа и за какой срок нужно продать? Кто покупатель: семья, покупающая первое жилье, инвестор, ищущий арендный доход, или покупатель из-за рубежа? Сколько встреч в месяц отдел продаж реально может обработать?

Эти ответы определяют структуру кампании. В проекте, который продает квартиры 1+1 инвесторам, а 3+1 семьям, одна кампания, одно сообщение и один бюджет не сработают. Для каждого профиля покупателя нужно отдельное сообщение, отдельный креатив и отдельная точка конверсии. В агентстве недвижимости ситуация немного иная: здесь продукт не один проект, а меняющийся портфель, и главная задача рекламы в том, чтобы показать экспертизу агентства в районе и поток объектов. Это различие мы подробно разобрали в статье digital-маркетинг для агентства недвижимости.

Шаг 2: настройте таргетинг в Google и Meta по правилам

В рекламе недвижимости таргетинг ограничен особыми правилами платформ для жилищной рекламы. Кампания, настроенная без знания этих правил, либо будет отклонена, либо незаметно для вас будет тратить бюджет на ограниченную аудиторию.

Meta: особая категория объявлений

Meta рассматривает рекламу продажи и аренды жилья в рамках особой категории объявлений. При выборе категории таргетинг сужается следующим образом:

Возраст и пол: возрастной диапазон фиксируется на уровне от 18 до 65+, выбрать пол нельзя.
Местоположение: таргетинг по почтовому индексу недоступен. В США вокруг каждой выбранной точки обязателен радиус не менее 15 миль, на других рынках тоже действует похожий минимум, и кабинет сам расширяет радиус.
Похожие аудитории: классические похожие (lookalike) аудитории в этой категории использовать нельзя.
Детальный таргетинг: варианты по демографии и интересам сильно ограничены, исключать аудитории тоже нельзя.

В каких странах категория обязательна, зависит от целевого рынка, и Meta может обновлять этот список. При настройке кампании не пропускайте предупреждение, которое показывает кабинет. Практический вывод такой: в Meta жилищная реклама выигрывает не за счет выбора узкой аудитории, а за счет того, что креатив и сообщение сами отбирают нужного человека. Широкая аудитория, четкое сообщение и сильный визуал работают лучше узкого таргетинга.

Google: правила персонализированной рекламы

При таргетинге жилищной рекламы на США и Канаду Google запрещает таргетинг по возрасту, полу, родительскому статусу, семейному положению и почтовому индексу (в Канаде можно использовать первые три знака почтового индекса). Таргетинг по городу, стране и местоположению с радиусом не менее 1 км разрешен. В кампаниях внутри Турции это ограничение не применяется, но при выходе на зарубежного покупателя нужно внимательно выбирать страну.

Главная сила Google это намерение. Человек, который ищет «Кадыкёй 2+1 купить», «вилла у моря Бодрум» или «жилой комплекс в рассрочку», уже находится в процессе покупки. В поисковой кампании начинайте с сочетаний названия проекта, района и типа квартиры, названия проектов конкурентов выносите в отдельную кампанию, а слова с другим намерением, например «аренда» или «объявление», добавляйте в список минус-слов. Если вам нужен более широкий взгляд на выбор каналов, загляните в статью Meta Ads или Google Ads.

Ретаргетинг: если решение принимается долго, контакт тоже должен быть долгим

Покупатель жилья редко заполняет форму при первом визите. Для тех, кто посетил страницу проекта, досмотрел большую часть видео или взаимодействовал с вашим профилем в Instagram, выстройте отдельный поток ретаргетинга. В этом потоке не повторяйте первое объявление, а отвечайте на следующий вопрос: планировка, план оплаты, ход строительства, срок сдачи, осмотр демонстрационной квартиры. На стороне Google кампании YouTube и Demand Gen достигают этой аудитории через видео, а Performance Max через напоминания в инвентаре за пределами поиска. Если вы используете Performance Max, разделите группы ресурсов по типам квартир и обязательно кормите кампанию целью конверсии, близкой к продаже, иначе алгоритм будет гоняться за самой дешевой заявкой.

Шаг 3: подготовьте продающий креатив с рендерами, видеотурами и съемкой с дрона

В недвижимости креатив это инструмент, который возвращает точность, потерянную в таргетинге. Поскольку в Meta сузить аудиторию нельзя, именно визуал определяет, кто остановится и посмотрит.

Рендер: пока проект на стадии макета, это единственный осязаемый актив. Рендер фасада привлекает внимание, рендеры интерьера и видов подталкивают к решению. Версии на закате и с ночным освещением могут давать в рекламе разный результат, тестируйте обе.
Видеотур: видеопрогулка длиной от 30 до 60 секунд по демонстрационной квартире или готовым корпусам передает масштаб и ощущение пространства, которые не дает фото. Человек, заполнивший форму, приходит, уже лучше зная проект. Вертикальную съемку для Reels и Stories и горизонтальную для YouTube нужно монтировать отдельно.
Дрон: это самый быстрый способ продать локацию. В одном кадре он показывает расстояние до моря, метро, главных магистралей и социальной инфраструктуры. А съемка хода строительства с дрона на этапе предпродаж отвечает на вопрос доверия.
360° тур и планировка: работают не в рекламе, а на посадочной странице и в последующих сообщениях. Они отсеивают несерьезных и обучают любопытных.

В каждом креативе держите одно сообщение: локация, образ жизни, инвестиционная доходность или удобство оплаты. Уместить все в один визуал значит не рассказать ни о чем. Съемку и монтаж берет на себя наша команда видеопродакшна.

Чем шире аудитория в жилищной рекламе, тем больше задача креатива. Нужного покупателя выбирает не таргетинг, а визуал и сообщение.

Шаг 4: лид-форма или посадочная страница?

Это решение напрямую определяет объем и качество заявок. Сильные и слабые стороны двух путей очевидны:

Критерий	Лид-форма Meta	Посадочная страница
Объем заявок	Высокий, форма открывается внутри приложения	Ниже, страница должна загрузиться
Качество заявок	Непостоянное, данные заполняются автоматически	Выше, покупатель пишет после изучения проекта
Место для рассказа	Ограничено, несколько строк и визуал	Планировка, локация, видео и план оплаты вместе
Измерение	Внутри платформы, нужна интеграция с CRM	Полностью отслеживается через Analytics и теги конверсий
Когда подходит лучше всего	Период запуска, быстрый сбор базы	Поисковая кампания, иностранный покупатель, высокий сегмент

На практике мы используем оба варианта. В Meta в период запуска объем собирается лид-формой, но в форму добавляются отсеивающие вопросы, такие как диапазон бюджета, тип квартиры и срок покупки, и выбирается тип формы, требующий более высокого намерения. Поисковый трафик Google всегда идет на отдельную для проекта, быструю и адаптированную под мобильные посадочную страницу. Сократить форму и раздуть объем легко, но сотни контактов, до которых отдел продаж не может дозвониться, никому не помогут продать квартиру.

Хотите вместе выстроить таргетинг, креатив и поток форм для вашего проекта? В рекламе недвижимости мы работаем как ваш бизнес-партнер от запуска до последней квартиры.

Посмотрите услугу маркетинга недвижимости

Шаг 5: таргетинг по языку и стране для иностранного покупателя

Рынок иностранных покупателей в Турции сосредоточен в определенных странах и провинциях. По данным TÜİK, в 2025 году больше всего жилья иностранцам продали в провинциях Стамбул (7 989), Анталья (7 118) и Мерсин (1 800). В рейтинге по гражданству в первую тройку вошли граждане Российской Федерации (3 649), Ирана (1 878) и Украины (1 541). Если начинать планирование кампании отсюда, бюджет привязывается не к догадкам, а к данным.

В кампаниях для иностранных покупателей мы применяем три правила:

Страна и язык таргетируются отдельно. Русскоязычный покупатель, живущий в Германии, и покупатель в России это разные люди. Объединяйте таргетинг по стране с таргетингом по языку и ведите каждую комбинацию в отдельной группе объявлений.
Креатив и посадочная страница на языке покупателя. Отправлять трафик английской рекламой на турецкую страницу значит тратить бюджет впустую. Языковые версии должны быть не переводом, а контентом, который отвечает на вопросы этого рынка: оформление ТАПУ, условия ВНЖ и гражданства, арендный доход, способы оплаты. Техническую сторону мы описали в статье многоязычный сайт недвижимости.
Тот, кто отвечает, тоже говорит на этом языке. Звонить по-английски по заявке, пришедшей с русскоязычной рекламы, снижает продажи вне зависимости от качества рекламы.

Не забывайте и о правилах платформ: как только вы таргетируетесь на США и Канаду, включаются жилищные ограничения Google, а в Meta правила особой категории объявлений в зависимости от целевой страны.

Шаг 6: CRM и скорость ответа

Самая дорогая ошибка в рекламе недвижимости совершается не в рекламном кабинете, а в отделе продаж. Покупатель, заполнивший форму в 23 часа, к утреннему звонку чаще всего уже поговорил еще с двумя проектами. Ответ на заявку в течение нескольких минут может дать больше, чем оптимизация кампании.

Нужно выстроить такой поток:

Мгновенная передача: заявки из лид-форм Meta и с посадочных страниц попадают прямо в CRM, а не переносятся вручную в Excel.
Автоматический первый контакт: в момент поступления заявки покупателю на его языке уходят в WhatsApp или по email планировка, локация и ссылка на встречу.
Назначение и напоминания: каждая заявка назначается менеджеру по продажам, а по необработанной заявке уведомляется руководитель.
Статусы: дозвонились, квалифицирован, визит в офис, бронь, продажа. Эти статусы и есть исходные данные для измерения в шаге 7.

Для иностранных покупателей отдельно важны разница во времени и планирование языковой команды. Эту тему мы пошагово разобрали в статье управление лидами иностранных покупателей. Для автоматизаций, которые отвечают на заявки и ночью, мы работаем с нашей командой ИИ-решений.

Шаг 7: правильное измерение в рекламе недвижимости

Стоимость заявки как мера успеха в рекламе недвижимости часто вводит в заблуждение. Кампания, приносящая дешевые заявки, чаще всего приводит людей, до которых невозможно дозвониться или чей бюджет не подходит. Распространите измерение на всю воронку продаж:

Стоимость заявки: стартовый индикатор, не принимайте решения только по нему.
Стоимость квалифицированной заявки: заявки, до которых дозвонились и чей бюджет подходит.
Стоимость визита в офис или видеовстречи: промежуточный шаг, ближайший к продаже.
Рекламные расходы на одну продажу: главный показатель для принятия решений.

Чтобы это стало возможным, передавайте изменения статусов из CRM обратно в рекламные платформы. Когда вы сообщаете о событиях «квалифицированная заявка» и «визит» через импорт офлайн-конверсий в Google Ads и Conversions API в Meta, алгоритм учится находить не тех, кто заполняет формы, а тех, кто продвигается к покупке. Чтобы при долгом процессе решения видеть, какой канал действительно продает, ориентиром станет наша статья модели атрибуции рекламы.

На что смотреть при выборе партнера по рекламе недвижимости?

Выбирая рекламное агентство недвижимости, смотрите не на отчеты по кликам и формам, а на то, берет ли агентство на себя ответственность за всю воронку продаж. Правильный партнер спросит вас: сколько квартир осталось, какой тип не продается, через сколько минут отдел продаж звонит по заявке, сколько визитов в прошлом месяце превратились в продажи. Агентство, которое не задает этих вопросов, запустит рекламу, но оставит продажи вашей проблемой.

Rebel Co. Group уже 7 лет работает более чем с 300 брендами в 15 отраслях, и в недвижимости мы выстраиваем работу не как одну кампанию, а как систему продаж от запуска до последней квартиры. Все этапы запуска проекта вы можете изучить в статье маркетинг запуска жилого проекта, а то, как мы работаем с многоязычным брендом недвижимости, в кейсе Realty Galaxy Global. Если вам нужна дорожная карта для вашего проекта, свяжитесь с нами, и мы вернемся с планом, выстроенным под вашу цель продаж.

Источники данных: TÜİK, статистика продаж жилой и коммерческой недвижимости (декабрь 2025), Справочный центр по рекламным правилам Google (Housing in personalized advertising), Справочный центр Meta для бизнеса (особые категории объявлений).

Часто задаваемые вопросы

Что лучше для рекламы недвижимости: Google или Meta?

Они решают разные задачи. Google перехватывает человека, который ищет жилье для покупки и имеет высокое намерение. Meta выходит на аудиторию, которая еще не начала поиск, но может убедиться визуалом, и дает объем в период запуска. В большинстве жилых проектов оба канала используются вместе, с разными целями.

Обязательно ли выбирать особую категорию объявлений для жилищной рекламы в Meta?

Рекламу продажи и аренды жилья нужно публиковать в особой категории объявлений, если в целевой стране действует это правило. В этой категории нельзя таргетироваться по возрасту и полу, нельзя использовать почтовый индекс и классические похожие аудитории. Реклама, опубликованная без выбора категории, может быть отклонена, а аккаунт окажется под угрозой.

Что использовать в рекламе жилого проекта: лид-форму или посадочную страницу?

Для быстрого сбора базы в период запуска можно использовать лид-форму Meta с отсеивающими вопросами. Для поисковых кампаний, иностранных покупателей и проектов высокого сегмента более качественные заявки приносит посадочная страница, где вместе представлены планировка, локация и видео.

Как запускать рекламу недвижимости для иностранных покупателей?

Целевая страна и язык выбираются отдельно, креатив и посадочная страница готовятся на языке покупателя, а на заявку отвечает менеджер, говорящий на том же языке. На странице нужно ответить на вопросы, специфичные для этого рынка, такие как ТАПУ, ВНЖ и оплата. При таргетинге на США и Канаду учитываются жилищные ограничения платформ.

Как измерять успех рекламы недвижимости?

Стоимость заявки это лишь стартовый индикатор. Главный показатель это рекламные расходы на квалифицированную заявку, визит в офис и продажу. Когда эти этапы из CRM передаются обратно в платформы через офлайн-конверсии Google Ads и Conversions API в Meta, кампании учатся находить людей, которые продвигаются к покупке.

Чем реклама агентства недвижимости отличается от рекламы жилого проекта?

Реклама жилого проекта сосредоточена на продаже одного продукта за определенный срок. Реклама агентства недвижимости рассказывает о меняющемся портфеле и экспертизе агентства в районе и собирает заявки как от покупателей, так и от продавцов или собственников. Структура кампании, креатив и измерение выстраиваются с учетом этого по-разному.

Как запускать рекламу недвижимости? Шаг за шагом в Google и Meta