Gayrimenkul firmalarının yabancı alıcı planı çoğu zaman tek cümleden ibarettir: "İngilizce sayfa açalım, yurt dışı hedefleyelim." Bu yaklaşım bütçeyi harcar ama satış üretmez, çünkü "yabancı alıcı" diye tek bir kitle yoktur. Rus alıcı ile Alman alıcı ne aynı arama motorunu kullanır, ne aynı sosyal ağda vakit geçirir, ne de aynı şeye ikna olur.
Bu yazıda önce kimin gerçekten aldığına TÜİK verisiyle bakıyoruz, sonra her ülke için hangi kanalın çalıştığını tek tek ele alıyoruz.
Önce veri: kim alıyor?
TÜİK Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, yabancıya satışı ülke kırılımıyla aylık olarak yayınlıyor. İki güncel ay şu tabloyu veriyor.
| Sıra | Mayıs 2026 | Haziran 2026 |
|---|---|---|
| 1 | Rusya Federasyonu, 268 | Rusya Federasyonu, 381 |
| 2 | İran, 125 | Ukrayna, 170 |
| 3 | Ukrayna, 88 | İran, 170 |
| 4 | Almanya, 73 | - |
| 5 | Irak, 66 | - |
| Toplam | 1.387 konut | 2.015 konut |
Bu tablodan üç sonuç çıkar.
- Rusya açık ara birinci ve ikinciyle arasındaki fark iki katın üzerinde. Yabancı alıcı bütçesinin ağırlığı burada olmalı.
- İlk beşte Körfez ülkesi yok. Türkiye gayrimenkulünde Körfez sermayesi konuşulur ama konut satış istatistiği bunu ilk sıralarda doğrulamıyor; Irak beşinci sırada 66 konutla yer alıyor.
- Almanya dördüncü sırada. Çoğu firmanın hiç düşünmediği bu pazar, Körfez'den daha fazla konut alıyor.
Dalgalanma da önemli: Mayıs 2026'da yabancıya satış geçen yılın aynı ayına göre yüzde 27 azalırken, Haziran'da yüzde 20,1 arttı. Ocak-Haziran 2026 toplamı ise 9.083 konutla geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 9,2 aşağıda. Yani pazar dar ve oynak; rastgele akışa güvenen firma önce elenir.
Rusya: ayrı bir dijital dünya
Rusya hem en büyük hem de kanal olarak en farklı pazar. Türkiye'deki Google merkezli refleksler burada çalışmaz. Nisan 2026 ölçümlerinde Yandex, Rusya'daki aramaların yaklaşık yüzde 70'ini karşılıyor; Statcounter verisinde bu oran yüzde 72,37'ye çıkarken Google yüzde 26,17'de kalıyor.
Sosyal tarafta DataReportal Digital 2026 raporu ülkede 136 milyon internet kullanıcısı (penetrasyon yüzde 94,4) ve 106 milyon sosyal medya kullanıcı kimliği (yüzde 73,7) olduğunu gösteriyor. VK 92,5 milyon aylık aktif kullanıcıyla birinci, TikTok 18 yaş üstünde 66,7 milyona ulaşıyor, X ise 464 binle pratikte yok hükmünde.
Bu pazarın kanal kurgusunu, Telegram tarafı ve birim ekonomi hesabıyla birlikte ayrı bir yazıda ayrıntılı ele aldık.
İran: arama var, ödeme zor
İran ikinci ya da üçüncü sırada istikrarlı biçimde yer alıyor. Bu alıcı için belirleyici olan pazarlama değil, sürecin kendisidir. Ödeme ve transfer tarafındaki kısıtlar, alıcının en çok soru sorduğu ve en çok tereddüt ettiği alandır.
- Farsça içerik ciddi bir farklılaştırıcıdır çünkü rakiplerin çoğu bu dilde hiçbir şey üretmiyor.
- Ödeme sürecinin yasal çerçevede nasıl işlediğini net anlatan içerik, reklamdan daha fazla talep üretir.
- Bu kitlede yönlendirme ve topluluk etkisi güçlüdür; memnun bir alıcı birden fazla alıcı getirir.
Ukrayna: Rusça içerik ikisini birden karşılar
Ukrayna vatandaşları ilk üçte yer alıyor. Kanal davranışı Rusya'dan farklıdır; Google ve Meta burada güçlüdür. Buna karşılık dil tarafında Rusça içeriğin önemli bir bölümü bu kitleye de hitap eder. Yani Rusça yatırımınız iki pazarda birden çalışır, ama hedefleme ve mesaj ayrı kurulmalıdır. İki kitleyi tek kampanyada birleştirmek iletişim açısından da hatalıdır.
Almanya: gözden kaçan dördüncü
Mayıs 2026'da Almanya 73 konutla dördüncü sırada. Bu, çoğu firmanın hiç kampanya kurmadığı bir pazar. Avantajı şudur: Almanya'da Google hakimdir, yani Türkiye'de bildiğiniz araçlar ve refleksler burada geçerlidir. Fark dil ve beklentidedir.
- Almanca içerik ve Almanca konuşan danışman şarttır. İngilizce yeterli sayılmaz.
- Alman alıcı süreç şeffaflığına diğer pazarlardan daha fazla önem verir; belirsiz fiyat ve muğlak takvim doğrudan eleme sebebidir.
- Almanya'da yaşayan Türkiye kökenli alıcı ile yerli Alman yatırımcı aynı kişi değildir ve aynı mesajla hedeflenemez.
Irak ve Körfez: doğru beklenti kurmak
Irak beşinci sırada yer alıyor. Körfez ülkeleri ise konut satış sıralamasında ilk sıralarda görünmüyor. Bu, Körfez sermayesinin Türkiye'yle ilgilenmediği anlamına gelmez; ilginin ticari gayrimenkul, otel ve büyük ölçekli yatırım tarafında yoğunlaştığı anlamına gelir.
Pratik sonuç şudur: konut projesi pazarlayan bir firma için Körfez'i ana hedef almak veriyle desteklenmez. Buna karşılık ticari portföyü ya da büyük ölçekli yatırım fırsatı olan bir firma için Arapça içerik ve bölgesel ilişki ağı anlamlıdır. Bu ayrımı yapmadan Arapça kampanya açmak, en pahalı tıklamayı en düşük niyetli kitleye satın almaktır.
Kanal özeti
| Pazar | Arama | Sosyal | Dil |
|---|---|---|---|
| Rusya | Yandex ağırlıklı | VK, Telegram, TikTok | Rusça, gerçek yerelleştirme |
| İran | Instagram, Telegram | Farsça | |
| Ukrayna | Instagram, Telegram | Rusça ve Ukraynaca | |
| Almanya | Instagram, Facebook | Almanca | |
| Irak ve Körfez | Instagram, Snapchat | Arapça |
Nereden başlanır
Sınırlı bütçeyle en akılcı sıra şudur: önce veriye göre en büyük pazarda (Rusya) dar ve derin bir kurgu, gerçek yerelleştirmeyle. Bu kanal nitelikli görüşme üretmeye başladıktan sonra ikinci pazara geçilir. Aynı anda beş dilde açılan yüzeysel bir yapı, hiçbirinde rekabet edemez.
Çok dilli yapının teknik tarafını, hreflang ve URL kurulumunu da kapsayacak biçimde ayrı bir yazıda ele aldık. Gelen talebin nasıl yönetileceği içinse yabancı alıcı lead yönetimi yazımıza bakabilirsiniz.
Yabancı alıcı kampanyasının ilk adımı reklam kurmak değil, kime satacağınızı veriyle seçmektir. Yanlış ülkeye kurulmuş mükemmel bir kampanya, doğru ülkeye kurulmuş vasat bir kampanyayı asla geçemez.
Hangi pazara, hangi sırayla gireceğinizi birlikte planlamak isterseniz Rebel Co. Group ile konuşun. İlgili hizmetimiz: gayrimenkul pazarlama ajansı.
Sık sorulan sorular
Türkiye'den en çok konut alan ülke hangisi?
TÜİK verilerine göre Rusya Federasyonu vatandaşları açık ara birinci sırada. Haziran 2026'da yabancılara satılan 2.015 konutun 381'ini Rus vatandaşları aldı. Mayıs 2026'da ise toplam 1.387 satışın 268'i Rusya vatandaşlarına yapıldı.
Körfez ülkeleri Türkiye'den çok konut alıyor mu?
Konut satış istatistiklerinde Körfez ülkeleri ilk sıralarda yer almıyor. TÜİK'in Mayıs 2026 sıralamasında ilk beş Rusya, İran, Ukrayna, Almanya ve Irak olarak gerçekleşti. Körfez sermayesinin Türkiye'deki ilgisi daha çok ticari gayrimenkul ve büyük ölçekli yatırım tarafında yoğunlaşıyor; konut pazarlamasında bu segmenti ana hedef almak veriyle desteklenmez.
Alman alıcı için hangi kanal kullanılır?
Almanya'da Google hakimdir, dolayısıyla Türkiye'deki alışkanlıklar büyük ölçüde geçerlidir. Fark dildedir: Almanca içerik, Almanca müşteri hizmeti ve Alman alıcının beklediği süreç şeffaflığı belirleyicidir. Ayrıca Almanya'da yaşayan Türkiye kökenli alıcı ile yerli Alman yatırımcı farklı mesaj ister.
Tek bir yabancı kampanyası yeterli mi?
Yeterli değildir. Rusya'da aramanın çoğu Yandex'te, Almanya'da Google'da geçer; sosyal tarafta Rusya'da VK, Almanya'da Instagram ve Facebook öndedir. Tek kampanyayla hepsine seslenmek, bütçenin çoğunu en ucuz ama en niteliksiz tıklamaya harcamaktır.